Förvaltning och fastighetsbestånd

Risker Hantering och möjligheter
Fastighetsvärden  
Marknadvärdet bestäms av utbud och efterfrågan. Detta påverkar i sin tur förväntade avkastningskrav från marknaden. Ett lägre avskastningskrav påverkar marknadsvärdet positivt. Vår strategi är att finnas tillväxtorterna Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Vi tror att dessa städer har större möjlighet att klara både hög- och lågkonjunkturer bättre.
Genom att arbeta långsiktigt med utveckling och förvaltning blir utvecklas våra platser positivt ökar också efterfrågan på lokaler. Detta leder till ett stabilare kassaflöde från våra fastigheter.
Antaganden vid fastighetsvärdering  
Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal indata och antaganden. I värderingsprocessen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar marknaden vid det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed blir felaktig.

Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis. Cirka 40–50 procent av marknadsvärdet externvärderas varje år. Våra interna värderingar kvalitetssäkras av oberoende värderingsmän. 

Våra fastigheter kan påverkas av oförutsägbara händelser i form av brand, vattenskador och skadegörelse.

Vi arbetar fortlöpande med förebyggande åtgärder som till exempel uppdaterade brandlarm, sprinklersystem, inpasseringssystem och utbildade väktare. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade genom If.

Hyresintäkter  

Våra hyresintäkter påverkas av utvecklingen i ekonomin på de delmarknader där vi verkar samt hur vi lyckas utveckla de områden där våra fastigheter är belägna.

Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler, med lägre vakanser som följd, vilket i sin tur oftast leder till högre marknadshyror. Negativ ekonomisk utveckling antas leda till motsatt effekt. Vi bygger stadsmiljöer med fokus på handels- och kontorsverksamhet som kompletteras med boende, service, kultur och utbildning. Blandningen gör Atrium Ljungberg mindre känslig för den ekonomiska utvecklingen och ökar riskspridning i hyresgäststrukturen.
Eftersom kommersiella hyreskontrakt oftast tecknas på en löptid på tre till fem år får förändrade marknadshyror genomslag på hyresintäkterna succesivt.
Då endast 1 procent av hyresintäkterna utgörs av omsättningsbaserad hyra påverkas Atrium Ljungberg kortsiktigt i mycket liten utsträckning av sjunkande omsättning på handelsplatserna.
Långsiktigt påverkar det dock efterfrågan av våra lokaler.

Uthyrningsgrad   
En förändring i uthyrningsgraden påverkar intäkterna relativt snabbt. Genom att arbeta på starka delmarknader med nära relationer till både befintliga och tilltänkta under kan vi möta kundernas lokalbehov i god tid och därigenom förebygga och minska risken för stora vakanser.

Fastighetskostnader 

 

Förändrade fastighetskostnader kan påverka fastighetens driftnetto och därmed indirekt också marknadsvärdet på fastigheten. En stor del av kostnaden är kopplad till energiåtgång i form av uppvärmning, kylning och el.
Fastighetskostnaderna påverkas av säsongsvariationer. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. 

En del av fastighetskostnaderna vidaredebiteras hyresgästen genom regleringar i hyreskontrakten, varför kostnadsökningar eller besparingar får ett begränsat genomslag i vårt resultat. Dock påverkar eventuella vakanser resultatet, inte endast genom uteblivna hyresintäkter, utan även genom att vissa kostnader inte kan debiteras till hyresgästerna.
Till fördel både för våra hyresgäster och för oss, arbetar vi målmedvetet med effektivisering av förbrukningen. Som ett led i detta har Atrium Ljungberg satt upp ett mål om att minska energianvändningen per kvadratmeter mellan åren 2014 och 2021 med 20 procent.
Oförutsedda skador och reparationer kan påverka resultatet negativt och förebyggs genom ett långsiktigt underhållsarbete för att bibehålla en god standard i hela fastighetsbeståndet. Vi har tio fastigheter med tomträtt. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 eller 20 års intervaller. Läs vidare